北京买房：理清思路，购房建议830|世界通讯

来源：章哥说买房 2023-05-20 10:14:17

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片仅供参考)

一

预算1300w，一个很尴尬不上不下的数。想置换个能保值、户型好、园林环境好、交通也便利的三居，没有学区要求。因为工作通勤和孩子上学都是在东西城，所以是否考虑丰台多一些？也看了一些东边的房子。都没有特别如意的，好的也都超出了预算。看了新房君里箸看中了127小四居，买得起，但一共就16套，样板间都没有，感觉抢不上。

另外现在丽泽片区是否被炒得过高？君礼箸的位置，周围都是车站，是否人流复杂嘈杂，担心不太宜居。其他丰台新盘没看。万年花城我记得您也不推荐。朝青板块华纺易城那种的，您说过保值应该还行，但离我们工作生活又太远，几乎没关系了，买了就是在那出租，没办法自住，这样的保值也不知道值不值得。

还看了安德鲁斯庄园这种别墅，图个便宜面积大，广渠路沿线离家里的老人们近。但有点担心那个华能热电厂的污染。而且保值是不是不行？总之就是钱少事多，很难两全其美。求指路。太想住环境好一点的次新大三居了，真的很想改善居住体验感，孩子可以下楼就玩的花园，晚上回家街灯很亮的园区，通透明亮的格局……因为一直都住的老小区，真的觉得人生苦短要做一些对得起自己的调整了。

A：

1、其实哪个价位都尴尬，的除非是预算无上限，否则都是各有优劣的纠结，所有的买房人都差不多。

2、新房我不熟，君礼著都没去看过。不过这里和丽泽完全没关系，离的也太远了，没有板块溢价。

别太神话丽泽了，到目前为止和中关村金融街CBD等产业区还是有一丁点儿差距的，估计怎么也得下礼拜才能成为宇宙至尊。望京的产业够强了吧？连旁边的酒仙桥都没拉动，丽泽估计也够呛能影响半个丰台区的房价。

3、我一直挺推荐万年花城的，升值至少不落后，尤其五期壕景超的更多。朝青的怎么说呢？房子是用来住的，住不上那就减少意义了呗。

4、污染倒不至于，北京的环保越来越严格。但别墅就是自住为主吧，圈层到了之后的消费，别太注重保值了，没必要也做不到。

5、这就先看君礼著呗，具体的我不熟，只能说旁边的钓云台就升值挺好的，万年花城包括三环新城都不错，板块支撑着至少不落后。其他不好建议，所有买房人都纠结，只能相对取舍。

仅供参考。

二

一方在朝阳安贞上班，一方在延庆上班，目前无小孩，未来有要小孩计划，希望是二居。目前主要考虑海淀清河或者昌平区G6沿线，希望离地铁近、离G6近。前期看房后购房有几种思路：

1、清河老破小，优点：有学区、有产业、交通便利。缺点：居住环境差，生活压力大，担心由于房龄老以后置换不好出手。

2、昌平次新，倾向畅悦居、保利等次新小区。优点：居住体验好，楼龄新，保值性好，好置换。缺点：离地铁远、无学区、周边配套较差。

3、昌平县城老破小，优点：居住舒适、生活压力小、近地铁、周边配套成熟。缺点：房龄老，不好置换，无学区，保值属性较差。

首付：150左右，月供：1.5w左右。是否二套：否。购房目的：自住、刚需、增值。在一个纠结的点是未来几年工作还有可能变动，目前也没有孩子，是建议再攒一攒钱过几年买房还是先上车？

A：

1、房龄和保值没有必然的联系，更重要的是地段，然后是维护的水平。另外房龄新只是贷款更方便，但未必流动性好。

2、不是二套，那就是首房首贷是吗？还是说是首房二贷啊？如果是首贷，那150万能买到300多万的，税费另计。一般用不了1.5万月供，1万多点儿就差不多了。

3、在不考虑压力的情况下那能买在清河就更合适啊，学区溢价不算太高，低于海淀平均值，15%左右吧。老房的保值相对稳定，不吃亏也不占便宜，清河的板块挺好，这些年升值略超大盘。

但这压力大就看自己了呗，外人不好说什么。另外这预算的选择也不太多，挑选余地不大，尽量选没硬伤的吧。

4、买不买的也看自己了，房子是用来住的，有需求就买，不着急就等等。我不鼓吹买房，只看自己的判断。

仅供参考。

三

我们目前在北京有1套房子，包括170万房贷。天津1套房子，包括110万房贷。我37岁，我老婆33岁，孩子4岁半，明年9月上小学。我们都不是北京户口，我老婆天津户口。我们在北京工作，互联网从业者，二人月收入加起来9万左右。目前互联网行业下行，对未来预期收入不稳定，估计3，5年内还能维持现有收入，但5年后不好说了。

我再说下购房需求：打算再在北京买第二套房子，仅为了孩子上小学，孩子上初中后就搬到天津上学了。非鸡娃，不要求孩子非要上985，211，找个朝阳区（因为网上说朝阳区对非京籍友好）中等偏上的小学即可。为2套房，首付预算300万内，总预算450万内，期望找个二室一厅，60平左右自住，然后把北京第一套昌平房子租出去。对小区环境，房龄没什么要求，干净一些即可。工作地点在望京，但也可能换工作，所以区域没什么明显要求，不太偏就行。

A：

1、只要求小学，那望京的花家地小学不就很好吗，放到全北京也算很不错的。周边都是老小区，450买小两居没什么问题，60平左右的。因为对口中学不算头部校，所以也都没溢价，居住的性价比正常，朝阳平均水平。但厅就不好解决了，带厅的基本都是商品房，望京的够呛，先看看吧。

2、不过明年也是入学高峰期，花家地周边的居民密度大，学位是否宽松我不知道。只能说如果有学位就基本都能对口入学，就是不敢保证而已。

3、其他的就是周边嘉铭的和人朝，但这就基本都有溢价了，因为九年制都是带中学的。另外也不太好买到带厅的，60平就不太好做出厅来。看看吧。

仅供参考。

四

年后在看东城学区房，孩子24年上小学。我就在和平西桥附近上班，考虑上学之后照顾孩子，所以想买和平里片区的房子。现在老北苑莲葩园有一套两居，再买算二套。

我们有两个想法：一个是首付400左右，买个占坑的一居，后续租房。中介说满两年卖掉，因为占坑房不适合长期持有。一个是把北苑房子卖了，这样有800首付，如果商品房在和平里能买一千万，公房说是能到1200。这样不用租房，但是看了房子也没有特别合适的，主要是楼层太高没电梯，有电梯的环境挺不好。

考虑到过几年情况，觉得1000左右买的房子也不是那么保值，居住环境也一般，所以想着还是买一居占坑吧。但是老北苑这边也保值一般，趁现在换房子是不是也不错。

所以想听听您的建议，我们这种情况哪种选择更好？房子是16年买的，贷款利率还可以。如果能得到回复那就太感谢您啦。

A：

1、常规建议是就买个占坑儿房吧。虽然溢价相对高，但处理更灵活，用完了学位看行情不合适就可以卖掉。如果能接受换租，那相当于能占学区房30%的便宜，经济上更划算。劣势就是不能住自己的房子呗，看自己是否能接受了。

2、如果都想兼顾就尽量买总价高宜居的，溢价倒相对低。而且就算是过了高峰期，这种宜居的房子也相对支撑大，毕竟学区功能减弱后居住功能就会加强了。另外尽量买离好学校近的，因为就近入学的原则不会变，好资源才什么时候都稀缺。1200在东城也不算太高，还是属于普通学区房吧，溢价率低不了什么。

3、另外老北苑分小区，品质好的保值不错，比如筑华年就挺好，还有望春园等小区也不错。其他的品质普通的略有落后，但也不太多，年头儿长了才看的出来呢。

4、总之考虑好吧，要是我就买个占坑儿房了。

仅供参考。

五

和男朋友准备结婚买房，因为单位有蒸包，预计10年后孩子才上小学，中学有二次蒸包，前提是户籍在西城区内。所以计划买西城两居老破小上车，预算500多，不考虑孩子小学学区，主打中学蒸包。

金融街上班，首次购房主要考虑通勤、保值和未来流动性。这个购房思路合适吗？还是说买周围海淀丰台品质稍好一点的房子，等到上中学前再置换到西城？哪种保值和流动性会好一些？求推荐首次购房应该安在哪里。在考虑是先在西城一步到位，还是十年之后再置换回到西城。

A：

1、十年后用上学位，预算500多，常规建议是没必要太早准备呗。这先甭聊什么保值和流动性了，房子是用来住的，先说居住的性价比吧。这预算在西城就是占坑儿房，溢价率在30%以上，也就是说500万能买到300来万的居住体验。那100多万溢价就算不受影响，也要闲置十年，我觉得不太划算。

2、尤其这两年是入学最高峰期，溢价都高，像金德月的都40%以上了，总价越低的溢价越高。所以一般都是预算高的才合适呢，大多数家庭都买不起的也就溢价相对低了。

3、流动性看时期，入学高峰的时候肯定是学区房更受追捧。过了高峰期都差不多吧，每个家庭都有各自的需求，自然会选择适合自己的。

4、学区房的保值说不太好，过了这两年得看政策，如果是鼓励的话就没问题，不鼓励的话溢价部分有可能受影响。参照台北的学区房吧，人口减少后多数都逐步降低溢价率了，其中离牛校越近品质越高的受影响小，学校普通居住体验一般的就受影响较大了。毕竟只有好东西才什么时候都稀缺呢，退潮之后也就知道谁在裸泳了。

5、丰台的是除了北大地的都没溢价，海淀的是北太平庄花园路和学院路的相对低。基本就是这情况，看自己的需求和判断吧。

仅供参考。

六

我是非京，名下有套郊区小房。女友有公租房，但如果结婚就要被单位收回，请问怎么能保住？因为我这套房子太偏远了，而我们在海淀工作，实在住不上，可是又舍不得卖掉，这几年没升值。请问有什么好办法吗？

A：

1、没什么好办法，公租房是以家庭为单位申请的，一领证就是家庭了，名下自然就算有房产了。不过既然是单位配租的，那决定权在单位吧？这就跟单位商量呗，具体情况具体分析，看单位的态度了。

2、另外既然房子偏远，那也可以置换掉，在公租房签合同的周期试试。先卖掉，然后一签合同就是三年吧？签完合同之后再买房行不行啊？不过这是馊主意，想好了再试，也算好置换成本。

3、其他没建议，我能理解这纠结，但没有好办法。

仅供参考。

七

我是离异带娃，娃京户，能否用他的户口买房？我名下现在有一套大悦城青年公社的复式，价值200w吧，有没有保利的必要？如果置换的话我还有首贷的资格，但收入不高，只能承担5000的月供，是不是有些浪费了资格？其实想用孩子名字买房，更主要是为了落户，如果能落的话也就不用他的了。

A：

1、孩子18岁之前不能单独立户，也没有买房资格。落户这事儿我也不懂，只听说过各种传说的落户，没见过实际情况，不敢乱讲。

2、青年公社，50年公寓，注重租金就留着呗，租售比估计能在300以下，收益率挺高的。注重升值什么的再考虑置换，这种公寓升值都慢。

3、5000的月供，也就贷款80多万，是不太划算，有点儿浪费了首贷资格。二套资格最多还能贷187呢，80确实少点儿。但这看自己的现实情况吧，实在不能多贷也就这样儿了。还是先考虑是否置换这公寓吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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